AM PM LM FM

부동산 자산관리 운영조직

 

[알고가기!]

 

1. 자산관리자는 보유 부동산의 안정적인 수익기반확보, 가치상승을 위한 장기전략 수립 및 실행으로
보유 부동산의 통제와 자산가치 증식을 도모하여야 한다.

 

2. Property Manager의 주요업무는 일상적인 건물 운영 및 관리, FM사 업무지시 및 통제, 월간/연간 경리보고, 외부용역

및 입주사관리 등이다.

 

3. Asset Manager의 주요업무는 부동산시장 및 세제동향 분석, 시장동향에 따른 임대전략을 수립하고 물리적
개보수를 통한 자산경쟁력 제고이다.

 

4. PM조직의 아웃소싱시 수직적 조직구성으로 PM업무에 대한 감독기능이 가능하고 업무의 전문성이 강화되며
조직슬림화가 가능하다.

 

 

1. 자산관리자의 주요업무

 

1) 통제기능 : 현장관리자(PM), 임대 대리인(LM), 기타 부동산 전문가들에 대하여 효과적인 통제

2) 가치증식기능 : 자산의 경쟁력 증대, 수익극대화를 위한 마케팅, 입주계약의 갱신, 신규유치, 재개발
등을 통해 자산가치를 상승

  

3) 부동산 자산관리의 단계별 업무

[1] 부동산 매입 : 자산실사, 시장조사 및 분석, 매입 및 임차방향을 결정
[2] 부동산 관리 : 수익 및 비용관리로 수익률 계획수립, 관리조직 / 인력결정 및 계약 / 지원
[3] 프로세스 관리 :
- 시설관리 : 정기적인 보고시스템, 시설 및 안전점검, TSI(Tenant Satisfaction Index)
- 부동산 임대차 : 임대 및 임차관리, 공실해소 대책수립, 개보수 및 환경개선 및 관리
[4] 가치증진 : 리모델링 및 리노베이션, 추가개발의 타당성 검토, 추진계획 수립 및 실행
[5] 부동산 매각 : 시장동향 조사, 최적 매각 타이밍 포착

 

4) AM 과 PM의 차이점

 

5) 종합 부동산 자산관리 (AM + PM + FM)

 

6) 자산관리의 운영조직

 

7) 자산관리 WORK FLOW

 

2. 조직내 AM, PM의 기능분리

 

1) 장점
- 상호 업무 견제 기능강화, 기능별 특화에 따른 업무의 전문성 및 효율성 강화, 리스크 관리기능 강화
- PM, LM 선정시 고려할 점 : 현지의 실정, 자산관리자가 요구하는 관리체계

 

2) 아웃소싱 과 인하우스의 차이

 

▶ PM, LM사의 선정기준

- 회사의 재무구조, 연혁, 네트워크 / 회사 Client 유형별, 부동산 유형별 관리 면적
- 자본적 지출, 재무회계관리, 법률 등 전문분야의 인력수준 / 본사 지원수 / 투입인력 능력수준
- 이해관계상충에 대한 해결 / 모의 경제에 대한 활용가능성 / 본사와 사이트간의 원활한 지원 및 컨트롤 기능
- 관리수수료 수준

 

3) PM의 역할에 따른 형태

 

(1) Low-level PM : FM통제기능에 주력, Property level의 PM수준, 의사결정권, 계약 체결권이 없다.
☞ 대부분의 대기업 보유 부동산 관리형태

(2) High-level PM : AM역할 상당부분 분담, 재무분석, 회계자문, 법률자문, 기술적 진단 및 자문기능

☞ 투자 수익성 근본으로 한 PM, 대부분 외국계펀드, 일부 국내, 투자펀드물건 관리형태

 

▶ PM의 용역단가 : 업무범위, 투입 인력 및 난이도에 따라 차등적용
일반적으로 건물연면적 평당 월 800원 ~ 1500원 수준

 

4) LM의 계약형태

 

5) FM 계약 3방식

 

6) FM사 선정기준

 

[알고가기!]

1. AM은 자산운용에서 파이낸싱, 매입/매각, 포트폴리오관리, 리스크관리 등이 있다.
2. PM은 AM과 같은 업무를 하며 임대관리는 임대차관리, Tenant 관리, Report 등이 있다.
- PM은 연초에 수지관리에 들어가서 연말에는 자산관리계획이 자산보유전략과 위탁관리계약으로 나뉜다.
- PM은 연초에 관리실적/분석으로 들어가서 연말에는 임대계약 갱신으로 끝난다.
- PM의 고용 및 계약은 AM역할이 상당부분 분담하며 재무분석, 회계자문, 기술적 진단 및 자문기능 등을 담당함
- PM조직을 내부적으로 갖출시 AM, PM의 업무성과에 따른 책임소재 구분이 불명확하고 조직의 비대화, 조직 유연성

약화, 각종 업무지원기능이 미비되는 경향이 있다.
3. FM은 건물유지보수, 에너지관리, 주차관리, 청소/경비 등이 있다.
4. LM(Leasing Management) 고용 및 계약은 단수/복수 독점권과 오픈리싱, 단복수 혼합형태가 있다.
5. FM(Facility Management) 고용 및 계약은 빌딩운영비용지출 방식을 선택하며, 크게 세금+Utilities+FM인건비+소모

자재로 분류한다.

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